Diritto Bancario

Corte di Cassazione – sez. civile n. 2915 del 15.2.2016 – è nullo il mutuo fondiario se supera la soglia di finanziabilità

Nullo mutuo fondiario se supera soglia finanziabilità [..]

  • Data: 10

 

Troppe volte gli Istituti Bancari hanno concesso ad aziende mutui fondiari per estinguere debiti e/o precedenti mutui.

L’art. 38 comma 1 e 2 TUB prevedono come il credito fondiario abbia per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili, il cui ammontare è individuato in rapporto al valore dei beni ipotecati (c.d. credito fondiario) o al costo delle opere da eseguire sugli stessi (c.d. credito edilizio).

Il Tribunale di Venezia aveva stabilito la nullità del mutuo per superamento della soglia massima di finanziabilità che – secondo il CICR – si assesta nella percentuale dell’80% del valore dell’immobile.

Il problema affrontato dalla sentenza in commento concerne gli effetti del mutuo concesso dalla Banca quando lo stesso superi la percentuale sopra richiamata. Secondo un’ interpretazione l’art. 1418 c.c. nel prevedere l’inciso “salvo che la legge non disponga altrimenti” conferisce al Giudice il potere di individuare le ipotesi in cui la sanzione della nullità non possa ritenersi compatibile con la ratio della norma imperativa violata.

Nel caso affrontato, in particolare, la decisione del Tribunale di Venezia impugnata ha ritenuto che il contrasto con la norma imperativa che indica un soglia massima di finanziabilità conduca alla nullità virtuale del contratto, poiché la norma sarebbe posta a tutela non già della singola banca ma della stabilità del mercato bancario.

Altresì il medesimo orientamento è stato espresso in una sentenza emessa dal Tribunale di Firenze che, nell’esaminare le conseguenze derivanti dal superamento della soglia massima di aveva riaffermando, invece, in buona parte, la validità concettuale della precedente decisione.

La normativa richiamata è contenuta nel D.Lgs. 385/2003 del T.U.B. e nell’art- 38, co. 2., TUB assegna alla Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, la competenza a determinare l’ammontare massimo di tali finanziamenti.

Altresì la delibera CICR del 22.04.1995 ha stabilito che la percentuale tra concessione e immobile debba essere pari all’80% anche in relazione al costo delle opere da eseguire sugli stessi ma la normativa nulla afferma in ordine alle conseguenze nascenti dalla loro violazione.

La Corte di Cassazione n. 26672/2013 stabiliva come le norme in questione si qualificherebbero bensì come imperative ma non incidenti sulla validità del contratto: esse sarebbero dunque mere norme di comportamento, la cui violazione determinerebbe esclusivamente la sanzione sul piano c.d. amministrativo senza alcun nullità.

Afferma la sentenza commentata che lo scopo del mutuo fondiario è anche quello di non indebitare eccessivamente i consumatori più di quanto il loro portafogli consenta di restituire, al fine di non danneggiare la banca.

La banca che, per massimizzare il proprio lucro, dia in prestito un importo superiore a quello consentito dalla legge non potrebbe poi che prendersela con sé stessa, dovendo rinunciare alle somme.

 

Avv. Carlo Cavalletti

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