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Vizi nell’immobile e/o presenza di muffe

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Vizi nell’immobile e/o presenza di muffe-

  • Data: 21

Quale norma mi tutela per la presenza di vizi dopo l’aqcuisto dell’abitazione?

Succede spesso, negli edifici di nuova costruzione, che i difetti restano occulti per lungo tempo, evidenziandosi dopo parecchi anni. Molto frequente è, infatti, il caso di chi, dopo l’acquisto di un immobile, rimanga poi deluso dal manifestarsi di problematiche relative alle carenze strutturali dell’edificio, come, ad esempio, l’apertura di crepe, il comparire di macchie di umidità, ma anche la presenza di difetti negli impianti (termico, elettrico, idrico) e nell’areazione, oppure problemi di isolamento termico ed acustico.

In tali casi non bisogna pensare che tali problemi vanno risolti da soli poiché la legge prevede, a favore del proprietario, la garanzia del costruttore, di cui all’art. 1669 c.c., ai sensi del quale:
“quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.
La  norma serve a garantire la funzionalità e la conservazione degli edifici destinati, per loro natura, a lunga durata, e, pertanto, affette da nullità sono le eventuali clausole contrattuali di esonero o limitazione della suddetta garanzia.
In particolare la tutela da parte del proprietario è invocabile nei confronti del venditore, non solo quando questi abbia provveduto alla costruzione dell’immobile con gestione diretta di uomini e mezzi, ma anche quando abbia fatto costruire l’abitazione a ditte terze.

Quando posso fare la richiesta di risarcimento?

La garanzia di cui alla citata norma opera in presenza di “rovina” e “pericolo di rovina”, nonché di “gravi difetti” dell’immobile. In particolare, si ha pericolo di rovina, quando è manifesto per segni visibili ed esteriori che l’opera, o parte di essa, rovinerà. È, pertanto, necessaria la presenza di elementi evidenti, cioè di fenomeni in grado di influire sulla stabilità dell’edificio e tali da far denotare una situazione di pericolo indipendentemente dal fatto che la rovina sia imminente o prossima. Trattasi, comunque, di un’ipotesi rara. È il caso, ad esempio, di edifici costruiti su un suolo soggetto a frane.

Molto più frequenti, invece – come la casistica giurisprudenziale dimostra – sono le ipotesi di “gravi difetti”. Quest’ultimi ricorrono «anche se non si producono fenomeni tali da influire sulla stabilità della costruzione e consistono in qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando le sue parti essenziali, ne compromettono la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o diminuendone in maniera rilevante il valore»
Ad esempio costituiscono gravi difetti l’impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc. purché tali da pregiudicare l’abitabilità.
Ancora a titolo esemplificativo sono gravi difetti la presenza di crepe nei muri e sui soffitti, il sollevarsi della pavimentazione in singoli locali, il distacco dell’intonaco nella facciata dell’edificio, il difettoso funzionamento dell’impianto di riscaldamento e dell’impianto idrico, l’impiego di materiali difettosi o inidonei nella costruzione dei solai, difetti di costruzione del tetto e del lastrico di copertura tali da provocare infiltrazioni d’acqua all’interno degli appartamenti sottostanti, ovvero a carico delle altre strutture condominiali, la difettosa costruzione di una canna fumaria dell’impianto di riscaldamento, il distacco del rivestimento del muro e la caduta di intonaco nonché ogni altro danno cagionato da carenze strutturali.


Entro quando devo fare richiesta danni?

Il proprietario dovrà entro l’anno dalla scoperta denunciare i vizi con una a/r specifica e la garanzia prevista per legge si estende nel termine decennale dall’acquisto.
Decisiva è, pertanto, l’individuazione del momento in cui si ha conoscenza del vizio, non essendo sufficiente, a tal fine, fare riferimento a manifestazioni di scarsa rilevanza o a semplici sospetti.
In particolare, l’apprezzabile grado di conoscenza richiesto dalla norma, deriva: «per lo più, dall’espletamento di indagini tecniche suggerite dall’ovvia prudenza di non iniziare azioni infondate, nel qual caso il termine decorre dall’acquisizione della relazione di un tecnicoÈ opportuno, pertanto, allegare alla denuncia, del materiale che comprovi l’entità del danno, o, comunque, incaricare un tecnico di fiducia per fare una corretta valutazione degli stessi.

Che cosa posso richiedere?

Il proprietario potrà chiedere che il costruttore-venditore provveda a proprie spese, ad effettuare i lavori che servono all’eliminazione dei vizi o difetti lamentati, e, quindi, al ripristino a regola d’arte dell’appartamento, ovvero a corrisponderne le spese, anche correlate (ad es. per lo sgombero, riordino, tinteggiatura, pulizie ecc…) dallo stesso sostenute, fermo restando, in ogni caso, il rimborso o risarcimento del danno subito a causa della svalutazione dell’immobile per le difformità non emendabili.

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Ultima modifica ilSabato, 27 Febbraio 2016 11:20

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